dubai um sonho caro que está dando dor de cabeça

Como Dubai levou um tombo depois de chegar às alturas

Como Dubai levou um tombo depois de chegar às alturas – 7/12/2009

Enquanto a crise financeira atingia boa parte do mundo em outubro de 2008, o presidente da maior imobiliária estatal de Dubai revelou seu mais recente megaprojeto: uma construção de US$ 38 bilhões que incluiria uma torre com um quilômetro de altura.

“Tenho certeza de que a maioria de vocês está perguntando por que estamos lançando esse projeto, e vocês seriam loucos se não o questionassem”, disse o executivo, Chris O3Donnell, em coletiva de imprensa. Apesar de que haveria altos e baixos na economia nos anos necessários para construir a torre, disse ele aos ouvintes, a demanda continuaria a superar a oferta.

“Os fundamentos do mercado são fortes demais”, disse ele. “Não haverá quebra.”

Desde então os preços dos imóveis residenciais em Dubai despencaram quase 50%. As imobiliárias cortaram empregos e engavetaram projetos. O início das obras da torre foi há muito suspenso. O recuo de um ano culminou no anúncio-surpresa, feito na semana passada, de que Dubai vai tentar reestruturar US$ 26 bilhões de dívidas da Dubai World, a holding responsável por muitos projetos governamentais de portos, infraestrutura e imóveis.

Por trás desse choque havia uma das bolhas imobiliárias mais concentradas do mundo. Cerca de US$ 430 bilhões em projetos de construção foram arquivados nos Emirados Árabes Unidos, um país desértico com uma população de apenas 4,5 milhões e área menor que Santa Catarina. A maioria deles se destinava ao emirado de Dubai, segundo estimativas do Middle East Economic Digest, site que acompanha os projetos da região.

A alta foi alimentada pelo crédito fácil, um mercado pouco regulamentado, dominado pelos especuladores, e o apoio entusiástico das autoridades de Dubai, inclusive o governante hereditário, o xeque Mohammed bin Rashid Al Maktoum.

Sua visão para o futuro da cidade – uma metrópole moderna, tolerante e aberta para o mundo, suas muitas religiões e alguns de seus excessos – há muito tempo vem irritando os vizinhos árabes conservadores, inclusive algumas autoridades em Abu Dhabi, a capital dos Emirados Árabes, com seu estilo de vida mais formal. Mas para outros Dubai se tornou um símbolo do que um Estado árabe moderno pode alcançar se adotar o estilo de vida e o sistema financeiro do Ocidente.

Em junho, o presidente americano Barack Obama, em discurso feito no Cairo ao mundo muçulmano, destacou Dubai como um lugar onde o desenvolvimento econômico estava dando certo.

O perfil urbano de Dubai, com seus arranha-céus, é um símbolo do orgulho do país. Nesta semana, na parada do Dia Nacional, homens vestidos em trajes árabes tradicionais empurravam carros alegóricos com modelos dos arranha-céus icônicos da cidade. Havia modelos do Burj Dubai, o edifício mais alto do mundo, a ser inaugurado no mês que vem, assim como do hotel Burj Al Arab, com seu formato de barco a vela, e do Mall of the Emirates, onde há uma pista de esqui coberta.

“Nossos líderes conseguiram tudo isso”, disse Ahmed Al Hammadi, assistindo à parada. Quanto à atual crise do crédito, “vamos sair dela mais fortes”, disse.

Autoridades imobiliárias justificaram o ritmo desenfreado em que esses edifícios foram construídos louvando a proximidade de Dubai com a Ásia e com a Europa, seu estilo de vida tolerante e livre de impostos, e sua posição de centro comercial da região. Muitos estrangeiros – executivos, arquitetos, corretores imobiliários – correram ao país devido ao seu escopo, aparentemente ilimitado, de realizar grandes projetos.

Os investidores de imóveis e dívidas internacionais também compraram uma fatia desse sonho, até que os mercados financeiros mundiais congelaram e boa parte do mundo mergulhou na recessão. Os compradores começaram então a se retirar, os empregadores cortaram pessoal e as empresas suspenderam seus planos de expansão.

O resultado é um espantoso excesso de imóveis. Placas de “Aluga-se” adornam as fachadas de dezenas de edifícios recém-terminados ao longo da Sheikh Zayed Road, a supervia que atravessa o cânion de arranha-céus da cidade. A taxa de vacância nos novos edifícios comerciais está em 41%, segundo a Colliers International, agência imobiliária internacional.

Depois de pegar os mercados de surpresa na semana retrasada, pedindo um prazo extra de no mínimo mais seis meses para pagar as dívidas da Dubai World, o governo do país declarou na terça-feira que iniciaria um esforço de reestruturação em várias fases das dívidas da empresa, inclusive US$ 6 bilhões relativos a empréstimos feitos pela Nakheel, imobiliária de propriedade estatal. O governo declarou que a reestruturação incluiria a avaliação de “opções de desalavancamento”, inclusive venda de ativos. A Dubai World informou que havia começado conversas com seus bancos e que estas estavam caminhando em uma “base construtiva”.

Os mercados internacionais de títulos recuperaram-se depois do susto, mas os efeitos não são apenas financeiros. O anúncio relativo à dívida pareceu abrir uma nova cisão entre Dubai e Abu Dhabi, a capital dos Emirados Árabes. Autoridades federais do país ficaram iradas por terem sido deixadas no escuro quanto à decisão de Dubai de tentar obter uma suspensão da dívida, dizem pessoas a par da situação. Essa cisão tem o potencial de abalar um importante aliado dos Estados Unidos no Golfo Pérsico, pois Dubai, como ponto focal para reexportações e centro financeiro offshore para empresas iranianas, é considerado um local-chave para os esforços americanos de isolar o Irã.

Nos últimos dias, autoridades de Dubai e de Abu Dhabi demonstraram união. Mas enquanto o governo federal dos Emirados conseguiu este ano um pacote de socorro de US$ 10 bilhões para empresas de Dubai, não interferiu para oferecer auxílio à Dubai World.

O crescimento de Dubai começou no início da década de 80 quando o xeque Mohammed e seu pai partiram para diversificar a economia, em face de uma queda nas reservas petrolíferas. Dubai construiu hotéis de luxo à beira-mar para atrair visitantes abastados da Índia, outros países da Ásia e Oriente Médio, além de excursões turísticas da Europa e da Rússia. Em 2002, o xeque Mohammed abriu as portas à propriedade estrangeira de certos empreendimentos imobiliários. Munidos de pouco mais que uma brochura e uma planta baixa, compradores começaram a fazer depósitos para casas, apartamentos e vilas que só ficariam prontas dali a anos.

Em 2004, Aarti Chana estava morando no Reino Unido quando a Nakheel lançou um projeto chamado Palm Jebel Ali para possíveis compradores. Como segunda parte de um espetacular empreendimento imobiliário com a forma de palmeira, que se projeta mar adentro, a Palm Jebel Ali incluiria casas construídas sobre estacas, constituindo uma cadeia de 12 quilômetros que formariam as palavras de um poema em árabe escrito pelo xeque Mohammed. “É preciso um homem de grande visão para escrever sobre as águas”, diz um verso do poema.

Muitas unidades estariam prontas para serem ocupadas em dezembro de 2009, informou a Nakheel. Chana, agora com 38 anos, pagou 10% de entrada por uma casa à beira-mar com cinco dormitórios de US$ 780.000 e, com planos de estabelecer-se ali, vendeu sua casa perto de Londres. “Eu acreditei na história de Dubai”, diz ela.

Em 2006, o xeque Mohammed consolidou um punhado de empresas governamentais na holding Dubai World, colocando no comando o sultão Ahmed bin Sulayem. Para chefiar a Nakheel, Sulayem, por sua vez, escolheu O3Donnell, da Austrália, onde chefiava um fundo imobiliário em rápido crescimento.

Sulayem e O3Donnell não quiseram comentar para esta reportagem. Um porta-voz da Nakheel não respondeu a perguntas enviadas por e-mail, tampouco um porta-voz do governante de Dubai.

A Nakheel estava a todo vapor, preparando-se para inaugurar a a primeira das Ilhas Palmeiras, a Palm Jumeirah, e planejando as próximas duas. Em setembro de 2006, em uma outra comunidade residencial de 3,7 quilômetros quadrados, chamada Parque Jumeirah, casas com preços a partir de US$ 654.000 foram vendidas em um só dia. Bancos internacionais e financiadores locais ofereceram empréstimos de até 97% do preço de compra.

Para ajudar a financiar toda essa atividade imobiliária, O3Donnell procurou os mercados de renda fixa. Em novembro de 2006, uma apresentação para investidores chamava Dubai de “ponto de acesso vantajoso”, que atrairia executivos de uma vasta área do grande Oriente Médio, desde a Índia até o Egito. Segundo as projeções dessa apresentação, a população de Dubai, na época de pouco menos de 1,2 milhão, aumentaria em 2 milhões dentro de 14 anos.

Os investidores acorreram a comprar os títulos da Nakheel, chamados “sukuk” (“bônus islâmicos”). Diante de tanta demanda, a Nakheel aumentou a emissão para US$ 3,5 bilhões.

Naquele ano o setor imobiliário de Dubai captou US$ 4,9 bilhões através de títulos e empréstimos consorciados, segundo dados da Thomson Reuters. Em 2008 os empréstimos imobiliários dispararam para US$ 30,4 bilhões.

Em 2007 uma empresa filiada à Dubai World comprou o Queen Elizabeth 2, com planos de ancorar o transatlântico na Palm Jumeirah e transformá-lo em um hotel de luxo.

Nessas alturas, já se formavam rachaduras no mercado imobiliário. As autoridades haviam imposto pouca regulamentação que pudesse limitar a especulação no setor. Preocupadas com o superaquecimento do mercado, passaram então a impor regras. E no início de 2008 as autoridades iniciaram uma série de investigações sobre corrupção de pessoas muito conhecidas em algumas grandes imobiliárias e financeiras.

Mas a polícia os tribunais e as próprias empresas revelaram muito pouco sobre essas investigações. Em consequência da falta de transparência, a blitz contra a corrupção, em vez de tranquilizar os investidores, serviu para assustá-los.

“Há uma total falta de confiança dos investidores no sistema”, disse Michael Diaz, advogado de Miami com escritórios em Dubai. Autoridades de Dubai e dos Emirados disseram que vêm fazendo esforços para melhorar o